2014:一二线楼市回调

2013-12-06 10:59:05 来源:腾讯财经 佚名

  3月的“国五条”突然出现,大幅提升了房价上涨预期,全国平均房价上涨逾8%,一线城市的房价涨幅更超过20%。但过快攀升的成交量和价格提前透支了部分市场需求。

  整体趋紧的资金面将进一步打压一二线城市的需求,并可能迫使房企加大供应促进回款。6月钱荒以来,央行严格把控银行信贷额度及房贷节奏,而上半年井喷的楼市消耗大部分额度,流动性的趋紧叠加额度限制导致年末各大银行纷纷收紧房贷;除此之外,个贷业务盈利空间有限且时限长,对银行缺乏吸引力。

  对于房企而言,由于再融资迟迟没有放开,目前房地产信托收益率已经接近10%。而截至2013年11月底,一年期国债利率达到4.1%,一年期AAA企业债到期收益率也已突破6.1%。利率的向上将不可避免地带来资产的重新定价,房地产商资金紧张、资金成本上升,不得不进入去库存与去杠杆通道。

  长期来看,北京、上海、广州、深圳等一线城市的人口越来越接近城市的承载极限,生活环境的急剧恶化将使得一线城市的人口红利迎来拐点。这些都将在一定时间内压制一线楼市的继续上涨。

  此外,根据国家信息中心发布报告内容显示,不排除出现由于地方债务处理不当导致资金短缺,进而引起房地产市场需求和价格快速下滑的可能性。

  而根据6月份审计署发布的《审计公告》,截至2012年底,9个省会城市负有偿还责任的债务率超过100%,最高的达188.9%,如加上政府负有担保责任的债务,债务率最高的达219.6%。二线省会城市的债务问题成为一枚定时炸弹,威胁着其楼市继续上涨的态势。

  而对于今年房地产市场出现下滑调整的三四线城市而言,2014年却有可能成为企稳反弹之年。上文提到,无论是户籍制度改革,还是农地入市,极有可能在一些三四线城市展开。对于诸多“鬼城”而言,绝大多数属于库存高企,暂时出现了需求不足。

  在城镇化进程不断推进的助力下,农村建设用地流转将提高农民的收入水平,加之一旦中小城市落户限制放开,农民将加速向这些城市流动,释放出巨大的住房需求。再加上限制性调控手段的逐渐退出,市场需求也将继续增加。“鬼城”现象将得到有效缓解。

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